Nue Propriété optimisée au Déficit Foncier
Le principe
- Avoir accès à un appartement d’exception en plein cœur de ville, entièrement rénové
- Ne payer que 50% de la valeur du bien
- Avoir une durée d’usufruit de 13 ans
Bénéfice clients-investisseurs
- Investissement patrimonial haut de gamme
- Diminution de la pression fiscale sur les bénéfices fonciers
En résumé :
Transmission patrimoniale
Agrandissement du patrimoine
Réduction des revenus fonciers existants
Réduction de la fiscalité
Acquisition à 50% d’un appartement totalement réhabilité

Les leviers de performance de la Nue Propriété optimisée au Déficit Foncier
L’épargnant bénéficie, sur toute la période d’investissement de plusieurs effets de levier :
- Effet de levier lié à la Nue Propriété
- Valorisation mécanique au fil du temps liée à l’extinction progressive de l’usufruit
- Valorisation immobilière liée au marché dans des secteurs en tension foncière
- Effet de levier lié au Déficit Foncier
- Gain fiscal, travaux déductibles des revenus fonciers existants ou à venir
- Effet de levier de la Nue Propriété optimisée au déficit foncier
- Pas de revenus fonciers additionnels pendant la durée du démembrement

Fiscalité de la Nue Propriété
La gestion de l’immeuble durant le démembrement
- L’usufruitier institutionnel dont les revenus sont soumis à l’IR, société agrée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers)
- Gestion via un bail loi 1989
- Obligations usufruitier : art. 605 (travaux entretien), art. 606 (gros travaux) à la charge du nue propriétaire après 10 ans de garantie décennale
Fin de démembrement
Le débouclage du démembrement
- La « pleine propriété » se reconstitue automatiquement, gratuitement et sans démarche à l’échéance de l’usufruit temporaire
- Le nu-propriétaire récupère la pleine-propriété de l’appartement :
- Avec un bail loi de 1989 potentiellement en cours (il percevra des loyers libres jusqu’à la fin du bail en cours)
- Afin de préserver au mieux les intérêts du nu-propriétaire à l’approche de l’extinction de l’usufruit temporaire, l’usufruitier s’engage à ne pas relouer les biens (sauf accord du nu-propriétaire) dans le quadrimestre précédant ladite extinction
- Le nu-propriétaire bénéficie des pleins droits sur le bien :
- Continuer à louer – marché libre (loi 89, dans le respect de la réglementation alors applicable à l’extinction de l’usufruit)
- Occuper le bien
- Vendre l’appartement
- Possibilité de continuer la gestion locative si le plein propriétaire le souhaite, soit par le gestionnaire déjà en place ou par un gestionnaire différent
Le dénouement du démembrement temporaire
Vente : En cas de vente de la pleine propriété du bien (à l’extinction de l’usufruit temporaire) –> éléments de calcul de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière = Prix de vente pleine propriété à l’issue du démembrement – Prix d’acquisition du foncier en pleine propriété (+7.5% frais de notaire +15% forfait travaux)
Application de l’abattement pour durée de détention sur l’assiette de plus-value (date de signature de l’AA d’achat de la nue propriété)
NB : en cas de vente de la nue propriété durant la période de démembrement, le prix d’acquisition ne porte que sur la valeur du foncier en nue propriété
Schéma: Le principe de la Nue Propriété optimisée au Déficit Foncier
