Nue Propriété optimisée au Déficit Foncier

  • Le principe

  1. Avoir accès à un appartement d’exception en plein cœur de ville, entièrement rénové
  2. Ne payer que 50% de la valeur du bien
  3. Avoir une durée d’usufruit de 13 ans
  • Bénéfice clients-investisseurs

  • Investissement patrimonial haut de gamme
  • Diminution de la pression fiscale sur les bénéfices fonciers

En résumé :

  • Transmission patrimoniale

  • Agrandissement du patrimoine

  • Réduction des revenus fonciers existants

  • Réduction de la fiscalité

  • Acquisition à 50% d’un appartement totalement réhabilité

  • Les leviers de performance de la Nue Propriété optimisée au Déficit Foncier

L’épargnant bénéficie, sur toute la période d’investissement de plusieurs effets de levier :

  1. Effet de levier lié à la Nue Propriété
    • Valorisation mécanique au fil du temps liée à l’extinction progressive de l’usufruit
    • Valorisation immobilière liée au marché dans des secteurs en tension foncière
  2. Effet de levier lié au Déficit Foncier
    • Gain fiscal, travaux déductibles des revenus fonciers existants ou à venir
  3. Effet de levier de la Nue Propriété optimisée au déficit foncier
    • Pas de revenus fonciers additionnels pendant la durée du démembrement
  • Fiscalité de la Nue Propriété

La gestion de l’immeuble durant le démembrement

  • L’usufruitier institutionnel dont les revenus sont soumis à l’IR, société agrée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers)
  • Gestion via un bail loi 1989
  • Obligations usufruitier : art. 605 (travaux entretien), art. 606 (gros travaux) à la charge du nue propriétaire après 10 ans de garantie décennale
  • Fin de démembrement

Le débouclage du démembrement

  1. La « pleine propriété » se reconstitue automatiquement, gratuitement et sans démarche à l’échéance de l’usufruit temporaire
  2. Le nu-propriétaire récupère la pleine-propriété de l’appartement :
    • Avec un bail loi de 1989 potentiellement en cours (il percevra des loyers libres jusqu’à la fin du bail en cours)
    • Afin de préserver au mieux les intérêts du nu-propriétaire à l’approche de l’extinction de l’usufruit temporaire, l’usufruitier s’engage à ne pas relouer les biens (sauf accord du nu-propriétaire) dans le quadrimestre précédant ladite extinction
  3. Le nu-propriétaire bénéficie des pleins droits sur le bien :
    • Continuer à louer – marché libre (loi 89, dans le respect de la réglementation alors applicable à l’extinction de l’usufruit)
    • Occuper le bien
    • Vendre l’appartement
  4. Possibilité de continuer la gestion locative si le plein propriétaire le souhaite, soit par le gestionnaire déjà en place ou par un gestionnaire différent

Le dénouement du démembrement temporaire

Vente : En cas de vente de la pleine propriété du bien (à l’extinction de l’usufruit temporaire) –> éléments de calcul de la plus-value immobilière

La plus-value immobilière = Prix de vente pleine propriété à l’issue du démembrement – Prix d’acquisition du foncier en pleine propriété (+7.5% frais de notaire +15% forfait travaux)

Application de l’abattement pour durée de détention sur l’assiette de plus-value (date de signature de l’AA d’achat de la nue propriété)

NB : en cas de vente de la nue propriété durant la période de démembrement, le prix d’acquisition ne porte que sur la valeur du foncier en nue propriété 

  • Schéma: Le principe de la Nue Propriété optimisée au Déficit Foncier